Quy định cụ thể các phương pháp định giá đất

Sáng 15/1, tiếp tục chương trình Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội nghe Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Trình bày báo cáo, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nêu rõ, về nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp (Điều 158), dự thảo luật quy định theo hướng rõ ràng về nội hàm các phương pháp định giá đất trên cơ sở tổng kết đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật đất đai.

Trong đó, quy định cụ thể tại dự thảo luật các phương pháp định giá đất bao gồm: So sánh, thặng dư, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất; lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh. Đồng thời, quy định các trường hợp, điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất.

Phương án được thể hiện tại dự thảo Luật là phương án Chính phủ đề xuất tại Báo cáo số 710/BC-CP. Dự thảo luật giao Chính phủ quy định chi tiết để áp dụng trong thực tế bảo đảm tính khả thi.

Về điều kiện đối với cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa (khoản 7 Điều 45), dự thảo luật quy định theo hướng trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế thì cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt khi nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa quá hạn mức theo quy định tại khoản 1 Điều 176 (không quá 3ha đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; không quá 2ha đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác).

Trong quá trình tổ chức thực hiện, các cơ quan có thẩm quyền chịu trách nhiệm trong việc bảo đảm quản lý nghiêm ngặt khu vực đất trồng lúa; thực hiện điều tra, đánh giá chất lượng đất trồng lúa, phòng ngừa việc hủy hoại đất trồng lúa; kiểm soát chặt chẽ các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang các loại đất khác; nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, bảo đảm tầm nhìn dài hạn; đồng thời, đặt ra yêu cầu có dữ liệu thông tin để kiểm soát việc nhận chuyển nhượng trong hạn mức.

Về nguyên tắc lập và phê duyệt quy hoạch sử dụng đất các cấp (khoản 9 Điều 60), để bảo đảm nguyên tắc chung của pháp luật về quy hoạch được tuân thủ, kế thừa quy định hiện hành, những nội dung được đúc kết qua giám sát chuyên đề của Quốc hội về quy hoạch tại Nghị quyết số 61/2022/QH15.

Đồng thời, bảo đảm được sự đồng bộ thống nhất, ổn định của hệ thống quy hoạch, đáp ứng yêu cầu về quản lý chặt chẽ đối với đất đai, dự thảo luật quy định theo hướng cho phép các quy hoạch sử dụng đất được lập đồng thời nhưng quy hoạch cấp cao hơn phải được phê duyệt, quyết định trước quy hoạch thấp hơn.

Khi kết thúc thời kỳ quy hoạch sử dụng đất mà quy hoạch thời kỳ mới chưa được cấp có thẩm quyền quyết định, phê duyệt thì tiếp tục thực hiện các chỉ tiêu chưa thực hiện hết đến khi quy hoạch sử dụng đất thời kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.

Các quy hoạch cấp trên sẽ phải sớm hoàn thành để làm căn cứ cho quy hoạch cấp dưới được phê duyệt, tránh chậm trễ như thời gian qua. Đồng thời, để phù hợp với tình hình thực tế có vướng mắc trong thời gian đầu thực hiện lập, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cùng với các quy hoạch khác trong hệ thống quy hoạch theo nguyên tắc chung của Luật Quy hoạch, dự thảo luật quy định tại điều khoản thi hành về việc lập, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất các cấp được tiếp tục thực hiện theo quy định của Nghị quyết số 61/2022/QH15 cho đến khi hết hiệu lực thi hành Nghị quyết.

Về chỉ tiêu sử dụng đất được xác định trong nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện (Điều 65 và Điều 66), dự thảo luật chỉnh lý quy định rõ nội hàm của thuật ngữ chỉ tiêu sử dụng đất và không quy định các chỉ tiêu sử dụng đất cụ thể cần xác định tại quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện mà giao Chính phủ quy định chi tiết.

Đồng thời, chỉnh sửa quy định về khoanh vùng khu vực sử dụng đất trong nội dung quy hoạch để bảo đảm tính khả thi trong việc lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện.

Không làm phát sinh các chỉ tiêu sử dụng đất không hợp lý

Để bảo đảm tinh thần của quy định này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ rà soát các chỉ tiêu sử dụng đất thực sự cần thiết để xác định trong nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện, bảo đảm tính khả thi trên cơ sở đánh giá tình hình tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất thời gian qua, đặc biệt là những khó khăn, vướng mắc khi phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất; bảo đảm không làm phát sinh các chỉ tiêu sử dụng đất không hợp lý, thiếu linh hoạt, không phù hợp với quy luật của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, cản trở sự phát triển, gây khó khăn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và đời sống của người dân.

Đồng thời, các chỉ tiêu sử dụng đất tại quy hoạch sử dụng đất phải đồng bộ, thống nhất với các chỉ tiêu sử dụng đất tại quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị theo pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị để không gây mâu thuẫn, chồng chéo giữa các quy hoạch, dẫn đến khó khăn cho phát triển kinh tế-xã hội của địa phương. Trên cơ sở đó, có quy định phù hợp tại Nghị định.

Bên cạnh đó, về tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cấp tỉnh, chỉ tiêu sử dụng đất cấp huyện (Điều 76), để bảo đảm việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất các cấp thực sự hợp lý, tránh tùy tiện trong quá trình tổ chức thực hiện, dự thảo luật được chỉnh lý theo hướng bổ sung quy định về Chính phủ ban hành nguyên tắc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cấp tỉnh, chỉ tiêu sử dụng đất cấp huyện.

Về thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ (khoản 27 Điều 79), tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội và các cơ quan, dự thảo luật quy định theo hướng kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2013, chỉ thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ khi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”.

Về thiết kế kỹ thuật chính sách, quy định tại dự thảo Luật làm rõ hơn tính chất của dự án khu đô thị thuộc trường hợp xem xét thu hồi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Thiết kế kỹ thuật như vậy tương tự và đồng nhất với cách thiết kế kỹ thuật tại các khoản khác của Điều 79. Điều 79 chỉ quy định về các trường hợp thu hồi đất thực hiện dự án để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Khi thực hiện thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại Điều 79 sẽ phải đáp ứng các căn cứ, điều kiện quy định tại Điều 80 về “Căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”.

Điều 72 về “Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” đã có quy định về việc trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất trong đó có dự án thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu.